Bývať ale niekde musia, a tak im nezostáva nič iné, len si byt alebo dom najať. Lepšie sú na tom tí, ktorým sa pošťastí získať mestský nájomný byt. Súkromní prenajímatelia bytov si totiž pýtajú oveľa viac.

Päťčlenná rodina z Tepličky nad Váhom prišla o dom. Urýchlene si musela zohnať strechu nad hlavou. Na inzerát našli v Žiline voľný dvojizbový nájomný byt. Jeho majiteľ si od nich mesačne pýta 14-tisíc korún. Mladomanželia zo Žiliny sa chceli osamostatniť od rodičov. Našli si teda podnájom. V dvojizbovom byte užívajú jednu izbu, kuchyňu a sociálne príslušenstvo. Prenajímateľ od nich inkasuje mesačne 8-tisíc korún. Iným mladomanželom zo Žiliny sa podarilo získať mestský nájomný byt na sídlisku Hájik. Bývanie v novom trojizbovom byte ich mesačne celkovo stojí 8 a pol tisíca. Keby dostali menší byt, bolo by to o polovicu menej. Keď vo všetkých troch prípadoch odrátame náklady na energie a poplatky za vodu či smeti, ktoré musíme platiť všetci, či už vo svojom alebo v cudzom, najviac si do vrecka strčil prenajímateľ prvého bytu, najmenej mesto. Kým výška nájomného v mestských bytoch je stanovená podľa osobitných predpisov a jej strop je ohraničený, súkromní prenajímatelia si ju môžu určiť, ako chcú. Jediným limitom u nich je, či nájdu na stanovené nájomné niekoho, kto im ho zaplatí.

Nájomníci v žilinských mestských bytoch sú teda oproti ostatným nájomcom v Žiline mierne zvýhodnení, avšak len vo výške nájomného. Získať mestský nájomný byt totiž nie je také ľahké, ako nájsť súkromný nájomný byt. Najnovšie o prideľovaní mestských nájomných bytov rozhoduje len šťastena. Tento rok bude stáť pri stovke záujemcov. Tých je však minimálne päťkrát viac. Vo vlastnom byte ste za vodou. V prenajatom si nikdy nemôžete byť istí, dokedy tam budete. Nájomcovia v mestských bytoch musia spĺňať konkrétne finančné podmienky. Ak sa tieto nezmenia, istotu majú vždy len na tri roky. Ak si však v práci finančne výrazne polepšia, môže sa stať, že z mestského bytu budú musieť odísť. Súkromníka vaša finančná situácia nezaujíma. Aj keby ste začali nadpriemerne zarábať, z bytu vás nevyženie. Najmä, ak ste zmluvu o prenájme dohodli na neurčito. Vždy vám však hrozí, že ju prenajímateľ nečakane vypovie, na čo má právo. Napríklad, ak chce v byte ubytovať niekoho zo svojej rodiny.

Nájomnú zmluvu uzatvárajte vždy radšej písomne

Medzi nájomcom a prenajímateľom vzniká nájomný vzťah, vysvetľuje právnička Jana Staníková z Centra právnej pomoci v Žiline.

Akou právnou normou sa riadi vzťah prenajímateľa bytu a nájomníka?
- Nájom bytu je upravený v Občianskom zákonníku
a vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva ?
- Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy sú označenie predmetu a rozsahu užívania, výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Zmluva by mala obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, zo zákona je nutné vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu. Zo skúsenosti a z dôvodu právnej istoty odporúčame uzatvoriť nájomnú zmluvu písomne.

Musí sa nájomná zmluva podpisovať pred notárom?
- Podpisy zmluvných strán nemusia byť úradne overené, zákon to nevyžaduje.

Môže si prenajímateľ bytu stanoviť výšku nájomného ľubovoľne?
- Pokiaľ ide o výšku nájomného, treba rozlišovať spôsob jeho výpočtu a aj výšku pri družstevných bytoch a ostatných bytoch. Pri družstevných bytoch tieto vzťahy upravuje osobitný právny predpis. Pri bytoch, ktoré vlastníci získali prevodom v zmysle zákona č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, sa určuje výška dohodou.

V prípade, že je v nájomnej zmluve dohodnutá doba nájmu, môže prenajímateľ alebo podnájomník odstúpiť od tejto zmluvy a ukončiť prenájom?
- Ak je v nájomnej zmluve dohodnutá doba nájmu, nájom zaniká jej uplynutím. Nájom možno vždy zrušiť na základe dohody oboch strán. Ukončiť ho možno ukončiť aj výpoveďou a vtedy skončí uplynutím výpovednej lehoty. Tá je trojmesačná a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Ak bola daná výpoveď z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Z akých dôvodov môže prenajímateľ vypovedať nájom?
- Uvedené sú presne v § 711 Občianskeho zákonníka. Je to, napríklad, ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov. Dôvodom je tiež, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, spoločné priestory alebo zariadenia v dome, alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. Dôvod na výpoveď vzniká aj vtedy, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Ďalším dôvodom je, že nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi presne určiť, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.
Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Musí človek, ktorý sa rozhodne prenajímať byt alebo dom zdaňovať príjmy z prenájmu? Musí to aj niekde nahlásiť?
- Prenajímateľ má povinnosť v zmysle zákona o dani z príjmov zdaniť príjmy z prenájmu. Zároveň má v zmysle ustanovenia § 31 ods.2/ zákona o správe daní aj oznamovaciu a registračnú povinnosť. Je povinný do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajal byt alebo nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať miestne príslušného správcu dane o registráciu.